【宅建士対策】一問一答直前対策（その他の分野）

銀行のキャッシュフローを潤すために銀行に債権を瞬時に発行し，投資家から長い期間かけて元利合計を回収する証券を発行することで，そのマージンにより儲けを得る公的寄りな機構。

• 銀行：金利分全てを儲けられるわけではないが，瞬時にキャッシュが潤うため嬉しい
• 住宅金融支援機構：銀行の儲け分と投資家の儲け分のマージンから儲けを得られるため嬉しい
• 投資家：国債など他の証券と比べて儲けが得られると判断できた場合は嬉しい

「付随する」がキーワード。土地や借地権だけではダメだが，住宅の建設や購入に付随する土地や借地権はOK。リフォームだけではダメだが，中古住宅の購入に付随するリフォームはOK。

• 許可：原則禁止のルールで例外を認めるための行為
• 認可：原則OKのルールで正常利用を認めるための行為

国土交通大臣と財務大臣の認可（≠許可）

住宅金融支援機構の資金調達方法には大きく分けて「資産担保債権（MBS）の発行」と「大手銀行等からの長期借入」の二つがあります。

• 高齢者が自ら住居する場合のリフォーム資金はOK
• 高齢者が死亡するまでは利息のみを返済すればOK（残りは相続人に押し付けて一括返済）

土地鑑定委員会が標準地を決定し，二人以上の不動産鑑定士に評価してもらった価格を官報に公示し，関係市町村長に送付する。

• 取引価格の10%以下，かつ100万円以下の場合
• 登記費用や保険料を業者が負担する場合

傾斜地をおおむね30%以上含む土地の広告で，その割合または面積を明示しない場合

分速80m

内閣総理大臣の権限だが，実態は消費者庁長官に委任する

弁明の機会が与えられる

弁明は聴聞とは異なるため注意してください。

不動産取得税は宅建士が関与する税というイメージから，宅建士を管理している都道府県税に分類されると覚えてしまう。固定資産税は大型自動車など細かな固定資産にも課税されるため，国よりも小さな単位である市町村税に分類されると覚えてしまう。残りの所得税/登録免許税/印紙税/相続税/贈与税は国税となる。

• 住宅・土地：3%
• 住宅以外の建物：4%

住宅は1%優遇されると覚えましょう。ただし，土地は問答無用で3%です。

• 土地：宅地を取得した場合には，課税標準が1/2になる
• 建物：床面積が[50㎡,240㎡]で新築の場合には，課税標準が1200万円引きになる

土地の特例は，キリの良い数値として1/2をおさえる。建物（家屋）の特例は，ファミリー向けとして妥当な広さとして[50㎡,240㎡]をおさえる。価格の1200万円は1000万円だと足りないよねという感覚で覚える。

• 素人：6ヶ月
• 業者：1年

業者の方がスケールが大きいため1年と優遇されていると覚えましょう。

• 土地：10万円
• 建物（売買・交換・贈与）：12万円
• 建物（新築・増改築）：23万円

土地はキリの良い10，建物は売買→新築の連番で12→23と覚えましょう。流動性を高めるために中古より新築の方が免税点が高いと理解します。

固定資産課税台帳上の所有者が納税義務者となるが，土地については次の二通りの例外がある。

• 質権が設定されている場合は質権者
• 100年より永い地上権が設定されている場合は地上権者

1.4%

法務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき，市町村長が固定資産評価員に毎年少なくとも一回は調査させて得られる額を採用する。

• 土地：宅地で200㎡以下の部分は1/6，200㎡を超える部分は1/3になる
• 建物：床面積が[50㎡,280㎡]で新築の場合には，3年間120㎡以下の部分が1/2になる

建物に関しては「三階建て以上の中高層耐火建築物等の場合は5年間」のような例外もありますが，余力があれば覚えるスタンスでよいでしょう。細かな値が不動産取得税と異なる点が少し気持ち悪いですが，土地はキリの良い数字，建物の床面積は[50㎡,240㎡]と似通った数字であることに注目して覚えてしまいましょう。特に床面積の50㎡は新築マンション購入時によく話題に上がる閾値でもあります。

• 土地：30万円
• 建物：20万円

不動産取得税の10→12→23と異なるため注意です。これは，不動産取得税が取得時のみに課される税である一方で，固定資産税は毎年課される税であることが起因していると考えられます。取得時には流動性を考慮して建物を優遇します。一方，土地は値上がりする可能性があるが建物は老朽化して価値が下がっていくという減価償却的な捉え方ができます。これらの背景から，固定資産税では建物よりも土地を優遇していると考えられます。30→20は連番で覚えます。

譲渡による所得。2000万円で買った（贈与された）土地を3000万円で売った場合，差額の1000万円が譲渡所得となる。

• 土地建物の所有期間が5年以下：30%
• 土地建物の所有期間が5年超え：15%
• 住宅用土地建物の所有期間が10年以上：6000万円以下は10%，6000万円超えの部分は15%

30%未満の税率は軽減税率となり「長期譲渡所得の軽減税率」とよばれています。短期の投機的な取引による不動産価格高騰を抑えつつ，適度に不動産を流通させる仕組みです。

住居用財産の3000万円特別控除

住居用財産の譲渡では所得金額から3000万円が控除される

特定の住居用財産の買換え特例

住居用土地建物を売って別の住宅用土地建物に買換えるとき，以下の要件を満たす場合に支出が超える部分のみ課税される

• 所有期間：10年超え
• 居住期間：10年以上
• 売買価格：1億円以下
• 土地面積：500㎡以下
• 建物床面積：50㎡以上

「ジジ（所有10年超え・居住10年以上）はいい（売却価格1億）頃に売って午後（土地面積500㎡以下・床面積50㎡以上）買った」と覚えましょう。また，一定の耐火建築物以外のものである場合は建築後年数が25年以内であるか，新耐震基準に適合する必要があります。基本的には新耐震基準であるから問題ないですが，25年という数字は午後の5×5の語呂合わせに対して整合性があるため併せて覚えられます。

住宅ローン減税

居住用土地建物で10年以上のローンに対して取得税から一定額控除される

• 新築：13年間・上限3000万円
• 中古：10年間・上限2000万円

所得が2000万円以下であることが条件ですが，重箱の隅であるため覚える必要はないでしょう。更に建物の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は所得が1000万円以下であることが条件となりますが，こちらも重箱の隅であるため覚える必要はないでしょう。

優良住宅地の土地譲渡に関する軽減税率

所有期間が5年を超える土地（≠建物）を優良住宅地のために国・地方公共団体に譲渡した場合，次の軽減税率が適用される。

• 2000万円以下の部分：10%
• 2000万円超えの部分：15%

収用の5000万円特別控除

土地建物（≠居住用）が強制的に収用された場合は5000万円が控除される

基本的に軽減税率と特例は併用できないが，次の二つのパターンのみ併用可能となる。

• パターン1：長期譲渡所得の軽減税率＋住居用財産の3000万円特別控除
• パターン2：長期譲渡所得の軽減税率＋収用の5000万円特別控除

長期譲渡所得の軽減税率が併用可能なパターンに含まれていることを押さえましょう。

• 配偶者および直系血族
• 前年または前々年に住居用財産の3000万円特別控除を受けている場合
• 収用の5000万円特別控除を受けている場合

• 3万円以下：現金納付 or 印入印紙（政府が発行する証票）
• 3万円超え：現金納付

住宅用家屋の売買・競売について，

• 目的が個人が自分で住むためである
• 床面積が50㎡以上かつ新築である
• 取得後1年以内に登記する
• 中古の保存登記でない

場合に限り軽減措置が適用される。土地には適用されない。具体的な内容は覚える必要はない。

特に中古の保存登記には軽減措置が適用されない点に注意してください。

契約書に記載された権利金

賃料ではない点に注意しましょう。

建物の賃貸借契約書はそもそも課税文書ではない

合計金額

ただし売買契約と請負契約が同時に記載されている場合は高い方の金額が基準となります。交換契約書の場合も高い方の金額が基準となります。

高い方の金額

差額に対して課税される買換え特例と混同しないように注意しましょう。

プロが作成した領収書で5万円の場合は課税文書となる

逆に言えば，素人が作成した営業に関しない領収書は金額がどれだけ高くても課税されないです。

個人と個人間の取引のみ贈与税が課される。

法人→個人は所得税が課され，それ以外の法人が贈与を受ける取引は法人税が課されます。

特定の条件を満たす場合に，贈与を非課税にする代わりに相続税にシワを寄せる特例

• 贈与を受ける者が18歳以上
• 用途は自己用の住宅資金
• 取得する住宅の床面積は40㎡で耐震基準に適合していること

を満たす場合に2500万円までは非課税となり，超える部分についてのみ20%課税となる制度。納付金額自体は相続時に清算できる。若い頃に健全な借金をできるイメージ。

厳密には「自己用」は「床面積の1/2以上」であればOKなのですが，重箱の隅であるため覚えなくてもよいでしょう。

3年ぶりの減少。前年比4.6%減の82万戸。持家・貸家・分譲住宅のいずれも減少している。

2年連続の減少。前年比7.0%減の64,178,000㎡。

全用途・住宅地・商業地はいずれも3年連続の上昇，工業地は8年連続の上昇。

全用途・住宅地・商業地はいずれも3年連続の上昇，工業地は10年連続の上昇。

全用途・住宅地・商業地はいずれも3年連続の上昇，工業地は7年連続の上昇。

ほぼ横ばい。約129万件。

約197万ヘクタール。国土面積の約5%。

2年ぶりの減少。前年比で4.8%減少。

3年ぶりの減少。

3年ぶりの減少。前年比で2.0%減少。

3年連続の増加。

9年連続の増加。前年比0.8%増加。

相続開始により所有権を取得したことを知った日から3年以内の相続登記が義務化された。違反すると10万円以下の過料。

相続登記が義務化されたとはいえ，相続の登記がスムーズに行われないケースも多いだろう。そこで，相続人が独立して登記官に申し出ることにより相続登記の義務を履行したことにさせてもらえる相続人申告登記制度が始まった。

2年。参考書等には1年という古い情報が書いてあるため注意する。

所有者不明の土地を相続のタイミングで国庫に属させるための手続きを定めた法律。相続で取得した土地について10年分の管理に必要とされる費用を支払うことにより国庫に帰属させることができる。ただし，

• 建物付きの土地
• 担保件等が設定されている土地
• 他人の使用が予定される土地
• 特定有害物質に汚染されている土地
• 私道を含む土地
• 境界が不明な土地
• 管理に必要以上の費用がかかると見込まれる土地

は申請できない。

同義。任意であることは「努めなければならない」と表現する。

できない。あくまでも売却→購入の買換えを行った場合のみ適用できる。

対象にならない

住宅金融支援機構が銀行の破産という最悪の自体に備えて保証してくれる保険

ある。販売物件数が10以上であれば最頻価格帯とその数も表示する必要があるが，その場合でも管理費・共益費・修繕積立金・賃料については最低額と最高額を記載すればよい。

不動産取得税で業者の取り扱う新築が課税対象となる期間の定め。広告で新築が新築と名乗れなくなるのは1年未満かつ未使用の場合。

必要ない

300m

パンフレット。チラシやインターネット広告は最小面積と最大面積のみの表示でOK。

レンガ（煉瓦）作りのイメージ。耐震性は劣るが断熱や防音効果に優れている。

• 相続/合併：取られない
• 贈与：取られる

1/2になる

連帯ではない。単独で負う。

設定できる

違う。贈与者の取得金額となる。遡る。

負う

できない。売買と競売だけ。

取得後1年以内に所有権移転登記をして，住宅が条件を満たすこと（例えば50㎡以上など）の証明書を市町村長からもらって添付する必要がある

発生しない

発生する。ペナルティ分だけで本来払う額の二倍，つまり全体で三倍の過怠税（印紙税＋ペナルティ）を払う必要がある。自白の場合は1.1倍の過怠税で済む。

手付金の二倍と混同しないように注意してください。

発生する

税抜

5万円以下であるためかからない

かかる。記載金額のない契約書とみなされ，200円の印紙税がかかる。

ジジ（所有10年超え・居住10年以上）はいい（売却価格1億）頃に売って午後（土地面積500㎡以下・床面積50㎡以上）買った