【最短最速】一問一答直前対策（法令上の制限）

都市計画を実現するために，主に市街化区域において地域の用途を明確にする区分けのこと。

都市施設は

1. 道路・公園・下水道
2. 義務教育施設
3. その他（社会福祉施設など）

に分けられ，次のような規制がある。

市町村長の許可が必要。ただし，非常災害や事業施行など例外アリ。

• 都市計画区域マスタープラン：通常の都市計画の決定手続きに従う
• 市町村マスタープラン：勝手に定めて知事に通知すればよい

市町村が主導する都市計画では通常知事との協議が必要となります。

「知事」は市の区域内では「市長」と読み替えてください。

小さな街作り計画

• must：地区整備計画
• want：目標・方針・面積

着手の30日前までに市町村長に届け出する必要がある。

市町村長は内容が不適切な場合は「やめなさい」と勧告できますが，強制力はない点に注意です。

地区計画においてショッピングモール等の特定大規模建築物を建築できる区域のこと

• 第二種住居専用地域
• 準住居地域
• 工業地域
• 用途地域が定められていない地域（市街化調整区域を除く）

ショッピングモールの必要性という観点でおさえてしまいます。住居系では第二種住居専用地域以降，商業系は不要，工業系は間をとって工業地域，と覚えましょう。用途地域が定められていない区域にもショッピングモールは必要です。

• 通常の建築物
• 環境悪化をもたらす可能性のある工作物
• ゴルフコース
• 1ha（10000㎡）以上のスポーツ・レジャー施設

ゴルフコースは規模不問であること，青空駐車場は上記に含まれないことに注意してください。

「セミ（1000㎡未満）の耳（3000㎡未満）は意味（1ha未満）ない」と覚えましょう。なお，農林漁業用には農林業者の住宅，世のための施設は図書館・非常災害の措置などが含まれます。また，整備法に規定する既成市街地では500㎡以上であれば許可必要となります。

合計面積がどちらかの基準に引っかかった場合は許可が必要となる

NG。せっかく上のように細かな基準を定めているのに口頭を許してしまうと本末転倒。カッチリやる。

常識的に考えればOK。

• 通常の変更や立場の譲渡：許可が必要
• 軽微な変更：届け出で十分
• 廃止・相続・合併による変更：もはや手続き不要

委託業務における著作権的なイメージ。道路を作る前は市町村との協議と同意が必要。道路を作った後は所有権を市町村に移して管理を任せる。業者は作るだけ作って著作権は帰属しないイメージ。

「耐火」は耐火建築物のことを指し，「準耐火」は準耐火建築物のことを指します。左下にいくほど制限が緩くなると理解しましょう。

「耐火」は耐火建築物のこと，「準耐火」は準耐火建築物のこと，「適合」は一定の技術に適合した建築物のことを指します。左下にいくほど制限が緩くなると理解しましょう。

火災の延焼防止

• 建蔽率自体は地域区分ごとに規定された数値から都市計画で具体的に指定される
• (準)防災地域にある(準)耐火建築物では建蔽率が緩和される
• 特定行政庁が指定する角地では建蔽率が緩和される

特定行政庁による緩和は「壁面線の指定や壁面の位置制限がある場合」も挙げられますが，仮に出題されるとしても「緩和できるという事実」もしくは「緩和された数値が与えられた上での計算問題」しか出題されないと考えられるため，ここでは割愛しています。

定められる。特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て決める。

緩和を受けた結果，建蔽率は無制限（100%）となる

建蔽率が10ポイント分緩和される

ある。商業地域の建蔽率のみデフォルトで80%と決められている。商業地域以外は選択式。

用途地域において200㎡以下であれば定められる

人の密集度を制御するため

定められる。特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て決める。

前面道路が狭い場合に容積率を厳しくする特例がある。具体的には，前面道路が12m未満の場合は

• 住居系の用途地域：道幅×0.4
• それ以外（用途地域街や区域外含む）：道幅×0.6

と都市計画で定められている容積率を比較して小さい方が採用される。

地下の居住スペースは延べ面積の1/3までノーカウントになる

同一の容積率の土地同士で過不足している容積率をバランスさせる仕組み。適用するには細かな条件をクリアする必要があるが，覚える必要はないだろう。もし細かな条件が出題された場合は捨て問題である。

第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域の建物は10m or 12mのいずれかを都市計画で選ばなければならない

この三つの地域では外壁から敷地境界線までの距離も1.0m or 1.5ｍから選ばなければならないです。

• 北側斜線制限：北側隣地境界線上に一定の高さをとり，そこから定められた勾配で引いた線
• 隣地斜線制限：隣地境界線上に一定の高さをとり，そこから定められた勾配で引いた線
• 道路斜線制限：前面道路の反対車線から定められた勾配で引いた線

いずれも周辺環境の日照や風通を確保するための制限です。

周囲に影を落としすぎないようにするための制限で，地方公共団体が条例で指定する。

• 商業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

大規模な建物が多い地域であるため道路と隣地で勘弁してあげると理解しましょう。用途地域外も適用されます。

「より高い」や「以上」の端点区別は無視しています。表中の値は7+3=10で覚えてしまいましょう。

• 第一種低層
• 第二種低層
• 田園
• 第一種中高層
• 第二種中高層

用途地域外も適用されません。また，後述の日影規制が適用された場合は第一種中高層と第二種中高層は適用されません。

• 第一種低層
• 第二種低層
• 田園

高さの絶対値が指定されている地域であることを思い出しましょう。用途地域外も適用されます。

全て適用される

用途地域外も適用されます。

※一中・二中の北側斜線制限は，日影規制の対象である場合は免除されます。

それぞれの地域の制限が該当する建物部分に適用される

「過半数を採用」ではないため注意しましょう。

一つの建築物とみなされる

上で特定の条件を満たした場合は日影規制は対象外となることを確認したが，

• 10mの建築物
• 冬至の日「でさえも」

規制対象区域に日影を生じさせる場合は，該当建築物は対象内とみなすことになっている。

冬至の日は一年の中で最も日照時間が短いから，この短い期間でも日陰を生じさせてしまうのであれば流石に迷惑をかけすぎです。ゆえに対象外でも対象とみなす特例を定めていると理解しましょう。

• 集団規定：(準)都市計画区域内に適用される規定
• 単体規定：全国に適用される規定

• 20mを超えたら避雷設備が必要
• 31mを超えたらエレベーターが必要
• 木造で3000㎡を超えたら主要構造部の木材とプラスチックに適合条件が課される

「ニヒル（20m避雷設備）なme（31m）はエレベーターで君（木造3000㎡）を抜かす」と覚えましょう。

（平均）2.1m以上であること

(準)耐火建築物「以外」である場合は，延べ床面積が1000㎡以下になるように防火壁等で区切る必要がある

• 住居：採光のために床面積の1/7，換気のために床面積の1/20の開口部が必要
• 学校や病院：採光のために床面積の1/5〜1/10

学校の窓 > 住居の窓 > 住居の換気窓というイメージで覚えてしまいましょう。

不特定多数の人が集まる建築物のことを指す。「ここで火災が起きたら大惨事だ」思われる建築物は大体特殊建築物であり，例えば学校・病院・ホテル・映画館などが該当する。

床面積が200㎡を超える場合

木造であれば

• 階数が3以上
• 延べ面積500㎡超え
• 高さ13m超え
• 軒の高さ9m超え

を満たす建築物で，木造以外であれば

• 階数が2以上
• 延べ面積200㎡超え

を満たす建築物のことを指す。

暗記は辛いので語呂合わせを利用すると，

• 木造は見事（3階/500㎡）倒産苦（13m/9m）
• ニコニコ（2階/200㎡）笑うビルディング

とサクッと覚えてしまう。

高さは屋根を含み軒の高さは屋根を含まない，とざっくり理解しましょう。軒は「のき」と読み，屋根のはみ出した部分のイメージです。

※1：特殊建築物が200㎡超えの場合に必要となる（木造以外の閾値と同様と覚える）
※2：床面積が10㎡超えの場合に必要となる
※3：必ず不要になる訳ではなく特殊建築物と大規模建築物の場合は必要となる

建築主事か指定確認検査機関

建築主事はエリート地方公務員のイメージで，指定確認検査機関は民間の機関。建築主事の市町村への配置は任意。

建築主事は管轄の消防長または消防署長の同意を得る必要がある

同意は不要だが，床面積が10㎡を超える場合は建築主から都道府県知事に届け出する必要がある

「建築主事から」ではない点に注意してください。あくまでも工事施行者から届け出します。

• 階数が3以上の共同住宅における一定の工程
• 特定行政庁が指定する工程

の場合には必要

4日以内に建築主事に届くように工事完了検査を申請する必要がある

原則OKだが，

• 200㎡超えの特殊建築物
• 大規模建築物

の場合はNG。これは「全国で建築確認が必要になるケース」で用いた場合分けと同一だ。

NGのケースにおいても「完了検査の申請が受理された日から7日経過した場合」「特定行政庁がOKと判断した場合」「建築主事等が国土交通大臣の定める基準に照合してOKと判断した場合」には使い始めてよいです。「申請受理から7日」だけ押さえておいて，あとは常識的に判断すれば大丈夫そうです。

常識的に判断すればよい。特殊建築物になるのであれば必要だし，特殊建築物から外れるのであれば不要。他の特殊建築物になる場合は，似通った用途であれば不要だし，全く別の用途であれば必要になる。

建築基準法という国が制定した法律とは別に，住民が定めることができるルールのこと

特定行政庁の認可（≠許可）が必要

建築協定は条例指定区域内に限るため，デフォルトで許可されている背景から許可ではなく認可となります。

借地権が設定されている場合には借地権者の合意だけでよい

他に借地権が設定されていない所有権のみの土地を建築協定に含める場合，関係する土地の所有者全員の合意が必要になります。ただし，その一部に借地権が設定されている土地がある場合は，その土地のみ借地権者の合意があれば十分とされます。

しない。買主のみに発生する。

土地が存在する場所の市町村長経由で知事に届け出る

懲役または罰金。契約自体は有効になる。知事は利用目的の変更を勧告できるが，強制力はない。

届出の内容には他にも「誰が」「いくらで」という内容も含まれていますが，勧告できるのは利用目的のみです。

「日本は濁っと（2000㎡.5000㎡.10000㎡）る。届出して目的を透明化しなさい。」と覚えましょう。

「所有権・地上権・賃借権」を，「対価」を得て「設定・移転する合意」に該当する取引。

• 交換・売買・予約・代物返済：当てはまるため○（届出が必要）
• 抵当権の設定：所有権は移転しないため×（届出は不要）
• 贈与：対価がないため×（届出は不要）
• 権利の行使・条件の成就：合意が取れていないため×（届出は不要）

農地法3条の許可を受けた場合は不要で5条の許可を受けた場合は必要という例外もありますが，ここまで理解しようとすると修羅の道すぎるため一旦スコープアウトしてOKでしょう。

地価高騰を防ぐために知事が指定する区域のこと。通常の区域で届出が不要になる基準（2000㎡/5000㎡/10000㎡）を同じく採用する。

注視区域の厳格バージョン。指定実績がないため深堀りする必要はないだろう。

• 事前に
• 両当事者からの

届出が必要になる点

• 農地等
• 公共施設用地（道路・公園・河川等）

以外の土地

農地や公共施設用地は公的に管理するから規制する必要がないイメージで理解しておきましょう。

知事が市町村長の意見を聴いて定める

国土交通大臣が定めるといったような引っ掛けが狙われやすいため注意。

特定盛土の場合は可能

いずれの場合も知事は許可時に必要な条件を付すことは可能です。

3ヶ月ごと

条例で3ヶ月未満の期間を設定できます。

4日以内

建築確認の工事完了検査の申請と同じです。

4日以内

建築確認の工事完了検査の申請と同じです。

• 農地法3条：権利移動に関する規定。抵当権は含まない点に注意する。
• 農地法4条：転用に関する規定。農地を農地以外に用いること。
• 農地法5条：転用目的権利移動に関する規定。権利移動+転用のこと。

市街化区域では市街化を進めるために転用が絡む手続きを簡略化した，と理解しましょう。記載はありませんが，国/都道府県が取得/転用する場合や土地収用法により強制的に土地を収用する場合はいずれの場合でも許可は不要となります。

施工地区内の宅地の所有者と借地権者全てが組合員となる組織で，

• 7人以上で共同し
• 定款と事業計画を定め
• 知事の許可を受ける

ことにより設立される。

• 換地処分：区画整理の施行者が，従前の宅地を換地に変更することを通知すること
• 換地処分公告：知事が，換地処分が行われたことを公告すること

• 自然公園法（国立公園）：環境大臣
• 文化財保護法：文化庁長官

• 自然公園法（国定公園）
• 森林法
• 都市緑地法
• 地すべり等防止法

• 集落地域整備法
• 生産緑地法

• 海岸法：海岸管理者
• 港湾法：港湾管理者
• 河川法：河川管理者
• 道路法：道路管理者

海・川・道路と覚えましょう。

正しくない。文化庁長官が正しい。「市町村ではなく国だから正しい」というレイヤーで判断してはいけない。しっかりと国の場合も「どの官庁が許可しようとしているか」まで問題文を読む必要がある。

なされない。換地処分は区画整理施行者からの通知でなされる。換地処分の完了をもって知事が公告する。

ない。義務教育施設は必ず定める。

• 都市計画区域かつ市街化区域
• 都市計画区域かつ非線引区域

定められない。中高層という言葉に騙されないようにする。少なくとも第一種住居地域よりも騒がしい地域で定められる。

開発できない。そもそも市街化促進のおそれがある場合は，市街化調整区域における開発に対して都道府県知事は許可を下さない。

適用できる。接道義務は

• 都市計画区域
• 準都市計画区域

内で適用され，両区域外では適用されない。

すなわち接道義務は集団規定です。(準)都市計画区域内に適用される規定のことを集団規定とよび，全国に適用される規定を単体規定とよぶのでした。

セミ（1000㎡未満）の耳（3000㎡未満）は意味（1ha未満）ない

ニヒル（20m避雷設備）なme（31m）はエレベーターで君（木造3000㎡）を抜かす

日本は濁っと（2000㎡.5000㎡.10000㎡）る

木造は見事（3階/500㎡）倒産苦（13m/9m）

ニコニコ（2階/200㎡）笑うビルディング