はじめに
本稿では，法律および不動産については門外漢である管理人が，宅地建物取引士資格試験に最速最短で合格するための知識を整理してまとめていきます。
管理人は法学の素人であるため，ロジックの正確性・正当性は無視します。また，暗記を最小限に抑えるため「以上・以下」「未満・より」といった端点の場合分けは無視します。
宅建士における意思表示
意思表示とは，一定の法律効果の発生を欲する意思を外部に対して表示する行為のことを指します。宅建士のスコープでは，「普通じゃない契約を結んでしまったよ。だから例外処理頼むね。」という気持ちを表すことを意思表示と捉えておけば問題ないでしょう。宅建士のスコープで意思表示は
- 詐欺
- 脅迫
- 錯誤
- 虚偽表示
- 心裡留保
の種類があり，当事者がこれらの意思表示を行った場合に
- 相手方との契約にはどのような効果を及ぼすか
- 第三者に抵抗（当事者の主張を通すことが）できるか
を押さえておけばよいです。
意思表示の効果と第三者への抵抗
当事者の意思表示による効果と第三者への抵抗の関係をまとめます。
| 当事者 | 当事者を守る必要性 | 効果 | 第三者への抵抗 |
|---|---|---|---|
| 制限行為能力者 | 最高 | 取り消せる | ○ |
| 脅迫 | 最高 | 取り消せる | ○ |
| 詐欺 | 高 | 取り消せる | × ※善意無過失の場合 |
| 錯誤 | 中 | 取り消せる ※重過失がない場合 | × ※善意無過失の場合 |
| 虚偽表示 | 低 | 無効 | × ※善意の場合 |
| 心裡留保 | 最低 | 有効 ※善意無過失の場合 | × ※善意の場合 |
制限行為能力者もついでに整理しています。表の上ほど当事者を守る必要性が高く，下ほど当事者を守る必要性が低くなります。
覚え方
効果と第三者への抵抗それぞれで理解するとよいです。
効果
効果が「取り消し」の行為と「無効」の行為があります。制限行為能力者は契約を取り消すことができ，脅迫や詐欺も契約を取り消すことができます。これは当事者の落ち度が少ないためです。一方，虚偽表示は契約自体がでっち上げであることから契約はそもそも結ばれていなかったとみなし，無効となります。心裡留保も契約自体が冗談であることから契約はそもそも結ばれていなかったとみなしたいところなのですが，「冗談だから無効ね」がまかり通る世界はあまりにも理不尽すぎるため，冗談を言った者を守る必要性はそこまで高くありません。したがって，心裡留保の場合は相手方が善意無過失の場合は契約が結ばれてしまったものとし，有効となります。
第三者への抵抗
制限行為能力者は第三者に抵抗することができます。脅迫は当事者に落ち度が全くないため守る必要性が高く，第三者に抵抗できます。詐欺と錯誤の場合は当事者にも少しは落ち度があるため，第三者が善意無過失の場合は抵抗できなくなってしまいます。虚偽表示と心裡留保の場合は当事者にもそれなりの落ち度があるため，第三者が善意無過失の場合に限らず，単に善意の場合は抵抗できなくなってしまいます。具体的には，相手方が善意有過失のとき，詐欺と錯誤の場合は抵抗できますが虚偽表示と心裡留保の場合は抵抗できないです。過失があっても抵抗できなくなるのが虚偽表示と心裡留保です。
相手方が善意無過失でない場合の心裡留保は虚偽表示とみなせるため，効果としては無効となります。
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